Penjelasan Dan Contoh Akta Jual Beli (AJB) Tanah Tinggal Edit

“Jual-beli” merupakan aktivitas yang mungkin saja setiap orang pernah melakukannya, entah itu jual-beli makanan, pakaian, aksesoris, smartphone, kendaraan, properti, tanah dan lain sebagainya. Dapat dikatakan bahwa siapapun berhak dan bebas melakukan aktivitas jual-beli, sepanjang objek yang diperjualbelikan bukan sesuatu yang dilarang oleh Undang-undang, narkotika misalnya. 

BW (Hukum Perdata) mendefinisikan jual-beli sebagai suatu perjanjian timbal balik dalam mana pihak yang satu (penjual) berjanji akan menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lain (pembeli) berjanji untuk membayar sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.

Secara sederhana jual-beli sendiri dapat diartikan sebagai proses atau transaksi pemindahan hak atas objek tertentu (barang yang diperjualbelikan) dari pemilik lama (penjual) kepada pemilik baru (pembeli) yang ditandai dengan penyerahan barang yang diperjualbelikan oleh penjual kepada pembeli dan penyerahan sejumlah uang oleh pembeli kepada penjual. Simple bukan? 

Dari pengertian di atas sekilas tampak bahwa jual-beli itu sangat mudah untuk dilakukan, cukup ada penjual dan pembeli, ada barang (objek yang diperjualbelikan) dan uang sebagai imbalan (bayaran). Ya, itu tidak salah. Akan tetapi proses jual beli yang sesederhana itu hanya berlaku untuk transaksi jual beli tertentu. Misalnya, ketika anda belanja sayur di pasar anda hanya cukup membayar sejumlah uang kepada pedagang dan anda pun berhak membawa pulang barang yang sudah dibayar.

Lalu bagaimana jika objek yang diperjualbelikan itu adalah sebidang tanah atau satu unit rumah? Tentu saja untuk melakukan nya tidak sesederhana menjual atau membeli sayur di pasar, atau membeli smartphone yang bukti pemindahan hak nya cukup dengan kwitansi dari toko. Akan tetapi transaksi jual beli akan dan harus dilengkapi dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). AJB tersebut nantinya akan menjadi salah satu dokumen  atau bukti otentik atas peralihan hak tersebut.

Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum, Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan. 

Berikut ini adalah CONTOH / BLANKO AKTA JUAL BELI:

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT)

FIRMAN, S.H., M.Kn

DAERAH KERJA : KOTA TANGERANG

SK. Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia

Nomor: XXX/KEP-33.3/III/2000

Tanggal 21 Maret 2000

Jl. Flamboyan  Nomor 122 Merah Muda, Biru Tua 

Kota Tangerang, telp. 021-9999-999; 0878 9999 999

AKTA JUAL BELI

Nomor : 000xxxxxxxxx

Lembar  Pertama

Pada hari ini, 

Bulan  

hadir dihadapan saya FIRMAN, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tanggal 21 Maret 2011 nomor XXX/KEP-33.3/III/2000 diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota Tangerang dan berkantor  di Jalan Flamboyan Nomor 122 Merah Muda, Biru Tua, Tangerang, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini :

1. Tuan PARTO (didalam sertipikat tertulis atas nama Charles Parto), lahir di Bogor, pada tanggal Sembilan Nopember seribu Sembilan ratus enam puluh dua (09-11-1962), Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Jl. Mawar E 9/12, Rukun Tetangga 006, Rukun Warga 017, Kel. Jatimakmur, Kec. Pondokgede, Kota Bekasi, Nomor Induk Kependudukan : 000000000000;
- dan untuk melakukan perbuatan hukum dalam akta ini telah memperoleh persetujuan dari isterinya Nyonya Rosa Laila, yang turut hadir dan akan tersebut pada bagian akhir akta ini ;

- Untuk Sementara berada di Kabupaten Tangerang; 

- selaku Penjual untuk selanjutnya disebut  “Pihak Pertama”.

2. Tuan MUSRI, lahir di Bandung, pada tanggal lima belas Oktober seribu Sembilan ratus delapan puluh empat (15-10-1984), Warga Negara Indonesia, Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di Jalan Jendral Anggrek 60, Rukun Tetangga 013, Rukun Warga 009, Kelurahan Rawasari, Kec. Cempaka Putih, Jakarta Pusat, Nomor Induk Kependudukan : 0000000000000000;
- untuk sementara berada di Kabupaten Tangerang;

- selaku Pembeli untuk selanjutnya disebut  “Pihak Kedua”.

Para penghadap dikenal oleh saya, PPAT dari identitasnya. 

Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama :

• Hak Milik Nomor : 897/-----, atas sebidang tanah  sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal  24 April 2004 Nomor 111/----/2004, seluas 120 M2  (seratus dua puluh meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) :   00.00.00.00.00000 dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP): 00.00.000.000.000.0000.0;

terletak di : 

- Provinsi: Banten ;

- Kabupaten: Tangerang; 

- Kecamatan: Duren; 

- Kelurahan: Kedondong; 

- Jalan : Blok B. B 7/1;

Jual Beli ini meliputi pula :

Sebuah bangunan berikut  dengan turutan-turutannya.

Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut ----- “Objek Jual Beli”. 

Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa: 

a. Jual Beli ini dilakukan dengan harga Rp. 140.000.000,- (seratus empat puluh juta rupiah).

b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kwitansi).

c. Jual Beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut :

Pasal 1

Mulai hari ini objek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas objek jual beli tersebut diatas menjadi hak/beban Pihak Kedua.

Pasal 2

Pihak Pertama menjamin, bahwa objek jual beli tersebut diatas tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun, belum dijual atau terikat/diperjanjikan untuk dijual kepada pihak manapun juga, dan Pihak Pertama adalah satu-satunya yang berhak untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini, dan dengan adanya jaminan tersebut diatas Pihak Pertama menegaskan bahwa Pihak Kedua tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan apapun dan dari siapapun juga yang menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas apa yang dijual dengan akta ini.

Pasal 3

Pihak Kedua dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini -kepemilikan tanahnya tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana tercantum dalam pernyataannya tanggal hari ini.

Pasal 4

Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi objek jual beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi  Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.

Pasal 5

Pihak Pertama dengan ini memberi Kuasa kepada Pihak Kedua ------- Dan unntukselama objek jual beli tersebut belum terdaftar atas nama Pihak Kedua, mewakili Pihak Pertama dimanapun dan terhadap siapapun juga khusus mengenai objek jual beli tersebut.

Pasal 6

Jika pendaftaran peralihan haknya ditolak oleh badan Pertanahan Nasional, maka jual ini dianggap tidak pernah dilangsungkan. Dalam hal demikian maka Pihak Pertama dengan ini memberi kuasa penuh kepada Pihak Kedua, kuasa mana tidak dapat ditarik kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab dan dasar-dasar yang menurut hukum atau kebiasaan mengakhiri suatu kuasa, untuk dan atas nama Pihak Pertama mengalihkan objek jual beli tersebut kepada pihak lain, dengan dibebaskan dari pertanggungjawaban sebagai kuasa dan jika ada pembayaran, sepenuhnya menjadi hak Pihak Kedua.

Pasal 7

Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Tangerang di Tangerang.

Pasal 8

Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan hak ini dibayar oleh Pihak Kedua.

-Para penghadap menjamin mengenai kebenaran identitas para ------- penghadap sesuai tanda pengenal yang diberikan kepada saya, Pejabat dan bertanggung jawab sepenuhnya atas hal tersebut dan menjamin bahwa surat bukti hak atas tanah adalah satu-satunya yang sah, tidak pernah dipalsukan dan tidak pernah dibuat -duplikatnya atau penggantiannya oleh instansi yang berwenang atas  permintaan pihak Pertama.

Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan:

1. Nona AGUSTINI, dilahirkan di Tangerang, pada tanggal 11 September 1991, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Tangerang, Meranti Indah Nomor 04, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 009, Kelurahan Meranti Indah, Meranti, Kabupaten Tangerang, pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik Indonesia Provinsi Banten, Kabupaten Tangerang Nomor 00000000000 ;

2. Tuan AGUSTINUS, lahir di Bogor, pada tanggal 12 Juni seribu Sembilan ratus delapan puluh enam (12-06-1986), Swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Kampung Semangka Jaya, Rukun Tetangga 004, Rukun Warga 003, Kelurahan Semangka, Kecamatan Nangka, Kabupaten Bogor, pada saat ini sementara berada di Tangerang ;

- Kedua-duanya pegawai Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut diatas, akta ini ditandatangani oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Tangerang, untuk  keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.

Pihak Pertama	Pihak Kedua
Tn. PARTO	Tn. MUSRI

Saksi	Saksi
AGUSTINI	AGUSTINUS

Persetujuan isteri :

Ny. ROSA LAILA

     

Pejabat Pembuat Akta Tanah

                                                   

FIRMAN, S.H., M.Kn

Disclaimer: Identitas serta informasi objek dalam contoh di atas adalah fiktif